Zoekt u een advocaat huurrecht? Een advocatenkantoor in Den Haag dat gespecialiseerd is in huurrecht, wellicht?
Mr. drs Aroon Gonesh is al meer dan 17 jaar advocaat huurrecht in Den Haag.
Het huurrecht omvat alle rechten en verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst die huurders en verhuurders hebben over objecten en ruimtes. Hierbij kan het gaan om particulieren als huurders, maar ook over bedrijven als huurders. Alvorens een huurovereenkomst te sluiten of te beoordelen is het van groot belang om na te gaan welk wettelijk regime van toepassing is. Dit is belangrijk, omdat sommige wettelijke huurrechtbepalingen van dwingend recht zijn. Dat betekent dat hiervan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dat is ook een reden waarom u een huurovereenkomst altijd moet laten toetsen of opstellen door een advocaat huurrecht of een andere huurrechtjurist.
Als het om huur van vastgoed gaat, maakt de wet onderscheid tussen woonruimte en bedrijfsruimte. Voor woonruimte en bedrijfsruimte gelden andere wettelijke bepalingen.
En voor bedrijfsruimte geldt weer dat er een wettelijke onderverdeling is in twee verschillende soorten bedrijfsruimten, te weten:
Ook voor de twee verschillende soorten bedrijfsruimten gelden andere wettelijke regels, vooral ten aanzien van de looptijd en de beëindiging.
In het huurrecht is er sprake is van woonruimte wanneer het gaat om een gebouwde onroerende zaak, die verhuurd is als zelfstandige of niet zelfstandige woning. Bij verhuur van woonruimte geniet de huurder wettelijke bescherming. Van veel wettelijke bepalingen kan bij huurovereenkomst niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. Het wettelijke regime ten aanzien van woonruimte is niet van toepassing op vakantiewoningen, omdat het gebruik van dat soort woningen naar zijn aard van korte duur is. Ook bij tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimte (voor maximaal 2 jaar) gelden de wettelijke beschermingsregels niet.
Bij artikel 290-bedrijfsruimte moet je denken aan bedrijfsruimtes zoals winkels, restaurants en cafes. Dit soort bedrijven hebben in het gehuurde een verkooppunt voor het publiek. In de 290-bedrijfsruimte is dus een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten aanwezig. Volgens de Hoge Raad is het van belang dat er "een verkooppunt ten opzichte van het publiek" moet zijn. Het vereiste is echter niet dat er een besloten lokaal of ruimte moet zijn. Daarnaast vallen ook hotels en campings onder dit wettelijk huurrecht-regime.
Voorbeelden van 290-bedrijfsruimten zijn:
De belangrijkste wettelijke regeling die van toepassing is op 290-bedrijfsruimte, is die van de huurtermijn. Bij de verhuur van 290-bedrijfsruimte geldt van rechtswege een eerste huurtermijn van vijf jaar, tenzij een langere termijn is overeengekomen. Na verloop van deze huurtermijn van vijf jaar, wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd met vijf jaar. Als de huur na het verstrijken van tien jaar niet is opgezegd, geldt deze daarna voor onbepaalde tijd. De huurder van 290-bedrijfsruimte is aldus verzekerd van een lange huurperiode.
Tussen de huurder en de verhuurder van 290-bedrijfsruimte mogen geen andersluidende afspraken in het nadeel van de huurder worden gemaakt. Kortere verhuur (dan vijf jaar) van 290-bedrijfsruimte is in principe mogelijk, maar als het gebruik door de huurder van de 290-bedrijfsruimte feitelijk langer dan twee jaar heeft geduurd, dan geldt in beginsel van rechtswege dat de huurovereenkomst voor een minimale huurtermijn vijf jaar zal gelden.
De opzegmogelijkheden van een huurovereenkomst betreffende 290-bedrijfsruimte zijn beperkt. Zowel de verhuurder als de huurder kunnen alleen zo'n huurovereenkomst opzeggen tegen het einde van de overeengekomen duur.
Daarbij geldt dan een opzegtermijn van tenminste één jaar.
Een overeenkomst van onbepaalde tijd ten aanzien van 290-bedrijfsruimte kan tegen elke datum worden opgezegd, door zowel de huurder als de verhuurder. In alle gevallen geldt dat opzegging door de verhuurder alleen mogelijk is als hij de opzeggrond(en) vermeldt. Voor de huurder geldt dat vereiste niet. De meest voorkomende opzeggronden zijn onbehoorlijk huurderschap en dringend eigen gebruik van de verhuurder. Van "slecht huurderschap" of "onbehoorlijk huurderschap" kan sprake zijn als bijvoorbeeld de huur structureel niet (of niet tijdig) wordt betaald. De enkele opzegging door de verhuurder is niet voldoende om de huur van 290-bedrijfsruimte werkelijk te laten eindigen. Als de huurder met de opzegging van de huur door de verhuurder niet binnen zes weken instemt, dan moet de verhuurder naar de kantonrechter stappen om de opzegging rechterlijk te laten toetsen. Een huurovereenkomst betreffende 290-bedrijfsruimte kan dus niet tussentijds opgezegd worden. Tussentijdse beëindiging met wederzijds goedvinden van de huurder en de verhuurder is uiteraard wel mogelijk.
De wet heeft een beperkt aantal opzeggingsgronden aan de verhuurder van 290-bedrijfsruimte gegeven. Welke opzeggingsgrond de verhuurder van 290-bedrijfsruimte zou toekomen, is afhankelijk van de (verstreken) huurtermijn(en). Het is niet toegestaan om in de huurovereenkomst betreffende 290-bedrijfsruimte bepalingen op te nemen die afwijken van de wettelijke regels als dat te nadele van de huurder is, tenzij deze afwijkende bepalingen zijn goedgekeurd door de kantonrechter.
Bij 230a-bedrijfsruimte moet je volgens het huurrecht denken aan kantoren, fabrieken, theaters en musea. Bij 230a-bedrijfsruimte gaat het om een ruimte die niet publiekelijk en openbaar toegankelijk is. Kantoren en fabrieken vallen onder de werking van dit artikel. Ook een museum of bioscoop is niet openbaar. Immers, voor toegang moet een kaartje worden gekocht. De 230a-bedrijfsruimte is eigenlijk een soort restcategorie. Als een gehuurde onroerende zaak niet onder het regime van woonruimte of 290-bedrijfsruimte valt, dan is het per definitie 230a-bedrijfsruimte.
Het einde van een huurovereenkomst betreffende 230a-bedrijfsruimte is voor de verhuurder relatief makkelijk te bewerkstelligen. Een huurder geniet namelijk alleen maar ontruimingsbescherming bij beëindiging, en dus geen bescherming tegen de beeindiging zelf. De huurder kan de rechter verzoeken de ontruimingstermijn met maximaal een jaar te verlengen. Dit wordt echter lang niet altijd toegewezen. Een reden die vaak wordt aangevoerd voor ontruimingsbescherming is dat de huurder tijd nodig zou hebben om te verhuizen naar een andere bedrijfsruimte. De termijn van ontruimingsbescherming bedraagt sowieso maar maximaal drie jaar na de datum waartegen ontruiming van het gehuurde is aangezegd.
De huurder van een 230a-bedrijfsruimte heeft aanzienlijk minder rechtsbescherming dan de huurder van een 290-bedrijfsruimte. Bij 230a-bedrijfsruimte is de huurtermijn vormvrij. De huurovereenkomst ten aanzien van 230a-bedrijfsruimte kan dus ook voor een beperkte duur worden afgesloten. In de praktijk wordt vaak een huurtermijn van een (1) jaar overeengekomen bij de huur van 230a-bedrijfsruimte. Die huurtermijn wordt vervolgens vaak automatisch verlengd. Ook huur van 230a-bedrijfsruimte voor onbepaalde tijd is wettelijk mogelijk. Als de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd is aangegaan, eindigt deze automatisch door het verstrijken van de overeengekomen bepaalde periode. Een huurovereenkomst betreffende 230a-bedrijfsruimte die is aangegaan voor onbepaalde tijd, eindigt door opzegging. Die opzegging kan plaatsvinden door de huurder of de verhuurder. Een grond voor de opzegging is daar niet voor nodig. Het is wel zo dat een opzegtermijn in acht moet worden genomen bij de opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd terzake 230a-bedrijfsruimte. Behalve als een andere opzegtermijn is overeengekomen, is de opzegtermijn gelijk aan de betalingstermijn. Als de huur maandelijks moet worden betaald, dan is de opzegtermijn dus ook een maand.
Het staat de huurder en verhuurder niet vrij om te kiezen welke regels op hun huurovereenkomst van toepassing zijn. Niet de tekst van de huurovereenkomst van partijen zelf, maar de inhoud en de wijze waarop de overeenkomst door de verhuurder en de huurder in de praktijk wordt uitgevoerd zijn bepalend.
Voldoet een overeenkomst aan de wettelijke vereisten van een bepaald regime, dan zijn de wettelijke bepalingen van dat regime van toepassing op de zaak. Daar komt bij dat er niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van de dwingendrechtelijke bepalingen.
Bij dwingend huurrecht is afwijking door de partijen niet toegestaan. Anders gezegd: partijen kunnen niets anders afspreken dan wat de wet dwingend voorschrijft. Als partijen desalniettemin in hun overeenkomst afwijken van dwingend recht, dan is de huurovereenkomst op dit punt ongeldig en nietig. Juridisch gezien heeft de afspraak (met terugwerkende kracht) nooit bestaan, en geen rechtsgevolg gehad. De wet gaat voor en bepaalt de inhoud van de afspraken.
Gonesh Advocatuur is een gespecialiseerd advocatenkantoor voor huurrecht. Aroon kan u als advocaat huurrecht (onder meer) bijstaan als u bijvoorbeeld te maken krijgt met een van de volgende huurrecht-issues:
Heeft u interesse in een vrijblijvend gesprek over een huurrechtzaak, neem dan contact op met Aroon, advocaat huurrecht in Den Haag.
Als huurrechtadvocaat bespreekt Aroon graag vertrouwelijk en vrijblijvend met u wat hij voor u kan doen.
Wanneer je geconfronteerd wordt met een huurrechtprobleem, dan wil je niet zomaar een advocaat. Dan wil je een goede advocaat huurrecht. Als het kan de beste advocaat huurrecht voor jou en je huurzaak... Ik streef ernaar dat te zijn voor mijn cliënten. Voortdurend. Een goede advocaat huurrecht in Den Haag. Advocatuur is niet mijn baan ... het is mijn passie. Het vertrouwen dat cliënten daarom in mij hebben is voor mij een erezaak. Hun belang is voor mij als advocaat altijd leidend. Dat drijft mij.
© 2023, Gonesh Advocatuur, advocatenkantoor in Den Haag